经济学家李迅雷: 刺激政策在路上, 全球大多股市跑不赢房地产

目前，无论是房地产还是经济都处在一个非常关键的阶段，而下半年的走向也决定了2025年的整体目标情况。因为房地产的止跌回稳与经济复苏密不可分，二者相辅相成，所以，经济政策尤其是房地产政策至关重要。

7月24日，一财刊载了经济学家李迅雷关于下半年还有哪些政策的文章，文章表示，今年上半年经济增速好于预期，但不能过于乐观。一个是政策靠前发力，另一个是有效需求前置，促消费政策及早出台的带动作用明显。

虽然说上半年消费和出口等都比预期要好一些，不过依然存在不少隐忧，比如6月份部分经济数据就有走弱迹象，房地产各项数据指标环比也出现了下行趋势。

上半年，新房无论是销售面积还是销售额，同比分别下降3.5%和5.5%，比去年四季度和今年一季度的“止跌回稳”势头有所减弱。而房价也重回下行区间，尤其是二季度以来一线城市二手房价格再度出现环比下降。这是值得关注的。

对于这个判断，我想大多数人应该是认可的，官方也承认房地产调整是正常现象，房地产筑底转型需要时间，这属于正常现象。将以更大力度推动房地产止跌回稳。不再让房地产拖后腿必然会有相关政策来应对。

李迅雷表示，从惯例看，每个季度的首月都会重点评估过去一段时期以来的经济形势，并明确该季度或下半年的政策导向。那么，7月末的重要政策布局也将明确对下半年经济政策指引。当然也包括有关的房地产政策部署。

在李迅雷看来，由于上半年经济增长打下了良好的基础，所以，出台大规模刺激性政策的必要性不大。短期内政策仍将保持定力，下半年或有两条主线：一个是精准施策。再一个就是灵活应对。

在政策优化方面，同样有两个方向，比如一个是以旧换新的政策优化，二是系统清理制约居民消费的不合理限制，可能包括优化完善超大特大城市的购车、购房等限制。

而稳楼市将是政策的重要一环，统筹好房地产市场的存量优化和增量建设。存量上，老旧改，增量上，好房子建设。不过他认为很难有超预期的刺激政策出台。

在货币政策的支持上，李迅雷认为，短期或不急于出台大力度货币宽松，小幅降准降息仍有可能，四季度或择机降低存款准备金率25个基点，降息方面或有10-15个基点的调整。

对于房地产的机会问题，李迅雷此前曾表示，刚需可以考虑买房，但也要考虑一下机会成本。如果是房地产投资，那就一点，要注意布局。投资人口集中度会进一步提高的地方，不要去人口会大量减少的地方。虽然房地产在调整，但拉长时间看一直是跑赢A股的。回顾历史，全世界大部分股市都跑不赢当地房地产。这与背后的城市化、土地、人口增加对房价的推动有直接关系。

在这里，我也插一句，虽然买房也不太建议大家盲目冲动，毕竟今天的市场大不同以往，但相比之下，如果有钱非要去投资，也不要去轻易炒股，尤其是对于大多数普通老百姓来说，能不碰就不要碰。

不过，李迅雷也表示，十年前房地产仍处在上升周期，必然是消费升级周期，彼时的高端消费正如火如荼地推进。如今则面临房地产的长周期下行和消费需求下行的压力。在人口老龄化背景下，很多城市房地产过剩不可避免，房屋销售难度可能加大。房地产虽然仍存在结构性机会，但这种机会与人口区域流动密切相关。